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Una excepción al cepo puede ayudar a acceder a la casa propia

Con un cepo cambiario ultra reforzado en plena vigencia, las personas que necesitan dólares los están pagando a entre $ 280 y $ 292 cada uno en la Bolsa o en el mercado informal. O sea, el doble o más que la cotización oficial, que hoy ronda los $ 140.

Adquiriendo moneda extranjera por home banking, en tanto, se accede a un «dólar ahorro» cercano a $ 231, que surge de aplicarle al valor oficial un recargo del 65% y que ahora se ve «barato». Pero rige allí un tope de compra de US$ 200 mensuales y muchos tienen bloqueada la opción.

En este escenario tan restrictivo, llama la atención que todavía exista una operación que habilita la compra de hasta US$ 100.000 en el banco a la cotización oficial de $ 140 por dólar.

Esta excepción al cepo, poco conocida, fue pensada para facilitar el acceso a la vivienda. Y por ahora sigue estando abierta, según pudo confirmar Clarín con fuentes del Banco Central (BCRA) y de dos importantes bancos públicos.

¿Qué operación deja comprar hasta US$ 100.000 al cambio oficial y cuáles son las condiciones?

Desde el regreso del cepo, ocurrido a fines del 2019, las normas admiten que quien saca un crédito hipotecario acceda al mercado oficial de cambios para convertir en dólares los pesos prestados por el banco, con un tope de US$ 100.000.

La condición para poder aprovecharlo es que el dinero del crédito tenga como destino la adquisición de una propiedad en el país que vaya a ser utilizada como vivienda única familiar de ocupación permanente.

«Se pueden comprar dólares con el crédito hipotecario, lo que no se puede es sacar los dólares. Deben ser transferidos al vendedor», precisaron a Clarín en el BCRA.

Con lo cual, tras el otorgamiento del dinero en pesos, el banco facilita que el comprador del inmueble los cambie por dólares y que envíe o deposite éstos de inmediato en una cuenta bancaria a nombre del vendedor.

Lo interesante es que esta operación cambiaria, al igual que ciertos gastos con tarjeta, quedó a salvo del Impuesto PAIS del 30%. Y por lo tanto, tampoco está afectada por las percepciones del 35% o el 45% a cuenta de Ganancias, que se aplican sobre transacciones que pagan Impuesto PAIS.

En ese sentido, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) confirma en su web que entre las operaciones «no alcanzadas» por ese tributo está la «compra de moneda extranjera por personas humanas residentes en el país con fondos provenientes de créditos hipotecarios».

Aclaran allí que esto se aplica sólo a los créditos dados por bancos locales o por el programa Procrear, «hasta el monto máximo del préstamo o el equivalente a 100.000 dólares, el que resulte menor»; y siempre y cuando los dólares «sean aplicados simultáneamente a la compra de inmuebles en el país destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente».

La justificación legal de esta excepción, explica la AFIP, es que el Impuesto PAIS grava las compras de divisas para atesoramiento (ahorro) y las que se hagan «sin un destino específico vinculado al pago de obligaciones».

La compra de un inmueble con crédito hipotecario, en ese sentido, queda liberada por ser uno de los «destinos específicos» vinculados al pago de obligaciones que el BCRA admite en su normativa de Exterior y Cambios (punto 3.9).

Un empujón para llegar a la vivienda deseada

En los últimos años acceder a un crédito hipotecario se volvió prácticamente imposible para las familias que necesitan financiar el 75% o el 80% del valor de la vivienda (lo máximo que cubren los bancos), ya que las fórmulas pasaron a arrojar requisitos de ingreso inalcanzables.

Sin embargo, para quienes ya tienen la mayor parte de la suma y sólo les falta un monto relativamente pequeño, la modalidad puede darles el «empujón» que están precisando, con el plus de acceder a dólares a mitad de precio.

Por ejemplo, si se necesitan US$ 20.000 para completar el valor de un departamento, podrían conseguirse al tipo de cambio oficial sacando un préstamo hipotecario de $ 2,8 millones. En cambio, comprar los mismos US$ 20.000 en la Bolsa requeriría ahora gastar $ 5,5 millones; y en el blue, $ 5,8 millones.

​En un banco como el Provincia, para acceder a un crédito hipotecario tradicional por esos $ 2,8 millones, a devolver en 20 años, piden actualmente demostrar ingresos familiares superiores a $ 357 mil mensuales y fijan una cuota inicial cercana a $ 114 mil, según el simulador online de la entidad pública bonaerense.

En el Banco Ciudad, en tanto, para solicitar $ 2,8 millones (que rinden US$ 20.000 al tipo de cambio oficial) a 20 años se necesitan ingresos familiares que sumen al menos $ 332 mil por mes. La cuota inicial, en este caso, ronda los $ 133 mil.

Fuente: Clarín.

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